Standortverlagerung

Das exemplarische Maschinenbauunternehmen mit ca. 2.000 Mitarbeitenden plant den schrittweisen Umzug von einem gewachsenen Altstandort (120.000 m² Bruttogrundfläche) in einen neuen, kompakten Neubau (70.000 m² BGF). Der Neubau umfasst Hochregallager, Fertigung, Labore, Verwaltung sowie eine Betriebsgastronomie. Er soll mit einem sehr hohen Service-Level analog einem Hotelstandard betrieben werden. Dieses hohe Serviceniveau bedeutet, dass infrastrukturelle Leistungen (von Reinigung bis Empfang) mit größter Zuverlässigkeit, Frequenz und Qualität erbracht werden, um den Mitarbeitenden und Gästen ein erstklassiges Umfeld zu bieten.

Um den Geschäftsbetrieb aufrecht zu erhalten, erfolgt der Umzug schrittweise über wahlweise 12 oder 18 Monate Parallelbetrieb beider Standorte. In dieser Übergangszeit wird die Nutzung des Altstandorts linear um ca. 6 % pro Monat reduziert, während der Neubau entsprechend hochgefahren wird. Praktisch bedeutet dies, dass z.B. monatlich etwa ein Zwölftel (bei 12 Monaten Umzugsdauer) der Belegschaft und Produktionseinrichtungen in den Neubau wechselt. Dadurch sinkt die Auslastung des Altstandorts kontinuierlich (um ~6–8 % pro Monat) und die des Neubaus steigt im Gegenzug. Ziel des FM-Übergangsmanagements ist es, die Leistungen am alten Standort im Takt der abnehmenden Nutzung zu verringern und am neuen Standort bedarfsgerecht aufzubauen, um Doppelaufwände zu minimieren. Dennoch entstehen durch den Parallelbetrieb Mehrkosten, da bestimmte Infrastrukturleistungen an zwei Standorten gleichzeitig vorgehalten werden müssen.

Diese Analyse stellt eine teilweise FM-Kostenkalkulation für dieses Szenario auf. Zunächst werden die jährlichen Gesamtkosten ausgewählter Facility-Management-Leistungen im Endzustand des Neubaus (bei voller Nutzung) detailliert aufgeschlüsselt. Anschließend wird für jede einzelne FM-Leistung untersucht, mit welchen Maßnahmen die Leistung am Altstandort schrittweise reduziert und am Neubau aufgebaut wird. Darauf aufbauend werden die Mehrkosten des Parallelbetriebs für beide Umzugsszenarien (12 Monate vs. 18 Monate) berechnet. Für jede Leistung werden alle Annahmen, Reduktionslogiken und Mehrkosten transparent dargestellt. Die Reduktion der Leistungen im Altbestand wird so geplant, dass Bereiche etappenweise stillgelegt werden können: eine lineare Kostensenkung wird angenommen (z.B. durch Zusammenlegung verbleibender Funktionen in Teilgebäuden, Abschaltung leergezogener Gebäudeteile etc.). Insgesamt zielt die Analyse darauf ab, den ökonomischen Effekt des qualitativ hochwertigen Facility Managements im neuen Werk sowie die zusätzlichen Aufwände durch den Parallelbetrieb fundiert zu quantifizieren.