Eine Strategie braucht ein konkretes Modell dafür, wie künftig gearbeitet wird Die bestehende Microsite besitzt bereits eine sehr gute Aufbauorganisation mit Corporate Facility Management, Regional Facility Management, Local Facility Management, Stabsfunktionen, Sourcing, Vergabepaketen und Aufgabenprofilen.
Ein Target Operating Model (TOM) geht darüber hinaus. Es beschreibt nicht nur, wo Rollen im Organigramm liegen, sondern wie Organisation, Prozesse, Sourcing, Systeme, Daten und Governance künftig gemeinsam funktionieren.
Die seit Juni 2026 veröffentlichte ISO 41002:2026 adressiert ausdrücklich die Entwicklung einer FM-Organisation auf strategischer, taktischer und operativer Ebene und deren Ausrichtung an den Bedürfnissen der Nachfrageorganisation.
FM-Zielbetriebsmodell schafft klare Betriebslogik Ausgangspunkt ist die gewünschte FM-Rolle Zunächst muss entschieden werden:
Welche Funktion soll Facility Management künftig besitzen?
Beispiele: operative Eigenleistungsorganisation,
Auftraggeber- und Steuerungsorganisation,
Hybridmodell,
konzernweite Governance-Funktion.
Davon hängt die weitere Architektur ab.
Das TOM beschreibt beispielsweise: Corporate FM,
Regionen,
Standortorganisation,
Objektmanagement,
Service Desk,
zentrale Experten,
externe Dienstleister.
Wichtig ist dabei nicht die Zahl der Kästchen, sondern eine klare Aufgaben- und Entscheidungslogik.
Prozessarchitektur integrieren Danach wird festgelegt, wie zentrale Prozesse durch die Organisation laufen.
Beispiele: Störung,
Wartung,
Betreiberpflichten,
Budget,
Flächenbedarf,
Investitionen,
Verträge,
Nutzeranfragen.
Für jeden Prozess müssen Übergaben und Owner klar sein.
Sourcing als Bestandteil des Zielbetriebsmodells Die Frage Eigen- oder Fremdleistung darf nicht separat vom Organisationsmodell entschieden werden.
Wird beispielsweise technische Ausführung weitgehend ausgelagert, muss intern ausreichend Kompetenz für: Leistungsdefinition,
Betreibersteuerung,
Abnahme,
Eskalation
Sourcing und Retained Organisation gehören deshalb in dasselbe Modell.
Ein moderner FM-Betrieb benötigt außerdem Klarheit: Ein neues CAFM ist kein TOM. Es muss das Zielbetriebsmodell unterstützen.
Das TOM beschreibt zusätzlich: Entscheidungsebenen,
Freigabegrenzen,
Eskalationen,
Managementreviews,
Standards,
Ausnahmeregeln.
Damit wird sichtbar, wie die Organisation tatsächlich geführt wird.
Für jede Rolle sind anschließend zu bestimmen: Kompetenz,
Kapazität,
Stellvertretung,
Qualifikation.
Ein theoretisch richtiges Modell ist wertlos, wenn die dafür notwendigen Fähigkeiten nicht vorhanden sind.
Übergang vom Ist zum Soll planen Das TOM ist Zielbild, kein sofortiger Zustand.
Die Umsetzung kann beispielsweise erfolgen über: Rollen klären,
Governance einführen,
Prozesse standardisieren,
Verträge anpassen,
Systeme harmonisieren.
Modell regelmäßig überprüfen Unternehmensentwicklung, Digitalisierung oder Sourcingänderungen können das TOM verändern.
Es sollte deshalb Teil des strategischen Reviews sein.
Das Zielbetriebsmodell beantwortet konkret: Damit entsteht die entscheidende Verbindung zwischen Strategiepapier und real arbeitender FM-Organisation.
